Tokenize lĩnh vực bất động sản: mô hình khả thi và lưu ý cho doanh nghiệp

“Tokenize” trong bối cảnh quốc tế thường được hiểu là cách chuẩn hoá và số hoá quyền hưởng lợi kinh tế gắn với một tài sản. 

Bài viết này chia sẻ góc nhìn về mô hình tokenize hiệu quả, có thể mang nhiều lợi ích nếu được áp dụng trong tương lai : tổ chức lại dòng tiền cho thuê đối với bất động sản thương mại đã có hợp đồng và dữ liệu vận hành rõ ràng. Cách tiếp cận này giữ trọng tâm ở quy trình ghi nhận – đối soát – phân phối và chuẩn hoá.

Vì sao nên tiếp cận theo dòng tiền cho thuê?

Thay vì nhấn mạnh chuyện “phân mảnh” quyền sở hữu, doanh nghiệp có thể đặt trọng tâm vào cơ chế ghi nhận – đối soát – phân phối dòng tiền từ hợp đồng thuê đang hiện hữu. Tư duy này giúp:

• Làm rõ trật tự phân bổ (vận hành, bảo trì, nghĩa vụ tài chính, dự phòng, phần còn lại) theo nguyên tắc đã thoả thuận;
• Nâng mức minh bạch báo cáo và khả năng kiểm tra, giảm phụ thuộc thao tác thủ công;
• Chuẩn hoá tài liệu và quy trình, tạo nền tảng cho việc mở rộng theo từng giai đoạn.

Các kết quả trên chỉ đạt được khi hệ thống quản trị – công nghệ – pháp lý được thiết lập đồng bộ ngay từ đầu.

Mô hình tham chiếu

1. Tài sản & hợp đồng gốc: Rà soát căn cứ pháp lý của tài sản/khối thuê, chuẩn hoá điều khoản giá và cơ chế điều chỉnh, thời hạn, bảo đảm nghĩa vụ, điều kiện chấm dứt/gia hạn. Thực hiện cập nhật hồ sơ và dữ liệu vận hành theo chu kỳ đã định.

2. Dòng tiền & thứ tự phân bổ: Doanh thu cho thuê chuyển về tài khoản nhận tiền có kiểm soát; hệ thống phân bổ theo nguyên tắc đã thỏa thuận (chi phí vận hành – bảo trì – quản lý; nghĩa vụ tài chính; quỹ dự phòng; phần còn lại). Mọi giao dịch được lập vết và đối soát định kỳ.

3. Quản trị & công nghệ: Thiết lập sổ ghi nhận nội bộ với kiểm soát truy cập theo vai trò, nhật ký thao tác không sửa xoá, phê duyệt nhiều lớp, lưu trữ chứng từ và kết nối cổng thanh toán hợp pháp. Ưu tiên khả năng kiểm tra, truy xuất và tuân thủ. HVA có thể cung cấp bộ nguyên tắc vận hành, tiêu chí kiểm thử và khuyến nghị kiến trúc hệ thống theo mức độ rủi ro.

Vận hành có kiểm soát

Ghi nhận hợp đồng thuê → dòng tiền vào tài khoản có kiểm soát → hệ thống tự động phân bổ theo nguyên tắc → phê duyệt nhiều lớp cho các khoản chi/chi trả → báo cáo định kỳ (doanh thu, phân bổ, tồn quỹ, công nợ) → kiểm thử và soát xét độc lập.

Về công nghệ, nên ưu tiên phân quyền theo vai trò, cảnh báo sai lệch so với kế hoạch, tách môi trường thử nghiệm – sản xuất, và cơ chế sao lưu/khôi phục. Xây dựng ma trận quyền hạn, luồng phê duyệt và bộ chỉ số cảnh báo sớm.

Quản trị rủi ro

• Biến động doanh thu cho thuê: Dự phòng vận hành, cơ chế điều chỉnh theo kết quả thực tế, ngưỡng cảnh báo và kịch bản ứng phó.
• Rủi ro từ truyền thông: Quy trình phê duyệt nội dung, đào tạo tuân thủ, bảo đảm tính nhất quán giữa hợp đồng và tài liệu công bố.
• Rủi ro hệ thống: Kiểm thử độc lập, sao lưu định kỳ, quản trị thay đổi, kế hoạch ứng phó sự cố và ghi nhận sau sự cố để cải tiến.

Sử dụng danh mục kiểm tra (checklist) theo từng lớp rủi ro để hỗ trợ doanh nghiệp đánh giá trước – trong – sau khi vận hành.

Lời kết

Nên bắt đầu bằng việc đăng ký thử nghiệm có kiểm soát, quy mô nhỏ trên một tài sản hoặc một khối thuê với thời hạn giới hạn; đo lường tác động pháp lý – vận hành – công nghệ; từ đó điều chỉnh tài liệu hợp đồng, quy trình và báo cáo. Khi dữ liệu vận hành cho thấy mức ổn định chấp nhận được, có thể cân nhắc mở rộng theo từng bước, trên cơ sở tiếp tục kiểm thử và soát xét độc lập.

Chuỗi bài mang tính chia sẻ kiến thức – thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư hay chào bán sản phẩm tài chính, không nhằm để phân tích hay dự đoán pháp lý mà tập trung chia sẻ về công nghệ, kinh tế, đầu tư. Các nội dung đề cập đến quy định, nếu có, sẽ được viết dựa trên các nguyên tắc pháp luật đã có, các phần chưa có quy định chi tiết sẽ được giải thích và đề cập dựa trên kinh nghiệm tại các quốc gia đã triển khai trên thực tế. Quý độc giả cần chủ động tìm đọc và nắm rõ chủ trương chính sách, khung pháp lý hiện hành của Việt Nam thông qua văn bản chính thống; đồng thời, cần  tuân thủ khung pháp lý hiện hành và chỉ hoạt động khi được cấp phép cụ thể, thận trọng và có trách nhiệm với Nhà nước, cộng đồng, xã hội.